[기경 법률 Tip] 전세자금 대출로 발생하는 부동산 소송, 변호사의 조력 받아야

김성구 / 기사승인 : 2018-02-02 17:15:19
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은행권에 따르면 전세금 상승으로 지난해 주요 은행의 전세대출 규모가 역대 가장 큰 폭으로 증가했다. 5대 시중은행의 전세대출이 45조원을 돌파하면서 1년 새 12조원 가량 폭증한 것을 확인할 수 있다. 이처럼 가파른 전세대출의 증가는 전세금 상승에서 기인한 것을 풀이된다.


부동산에 대한 규제가 강화됨에 따라 전세자금 마련이 어려워진 임차인들이 상대적으로 대출이 쉬운 전세자금 대출을 선택하는 것이다. 현재 투기제한지역의 주택담보대출비율은 40%로 제한되어 있지만, 전세자금대출은 최대 보증금의 80%까지 대출할 수 있다. 하지만 질권설정을 통한 전세자금 대출이 증가하면서 집주인과의 마찰의 소지가 발생하고, 이에 따라 부동산 소송이 증가하고 있다. 임대차 계약 과정에서 발생하는 전세자금 대출 관련 분쟁에 대하여 법률사무소 직지의 윤한철 변호사와 함께 알아본다.


전세자금이 부족한 임차인 A씨는 은행에서 전세자금을 대출하고자 했다. 하지만 담보로 제공할 부동산이 없었으므로 대출 허가가 나지 않았다. 이를 안타깝게 여긴 집주인 B씨는 임차인 A씨가 자신의 전세금반환채권을 질권으로 설정하고, 해당 전세금반환채권을 담보로 전세자금을 대출받는 것에 동의하였다. 하지만 추후 임대차 계약이 종료된 후 집주인 B씨에게 대출금을 갚으라는 은행의 통지서가 날아왔다. 임대차 계약이 종료되면서 전세자금을 돌려주었으나, 임차인 A씨가 은행에 해당 전세자금 대출을 갚지 않을 것이다.


과연 위 사례에서 집주인 B씨는 A씨가 갚지 않은 전세자금대출금을 갚아야 할까?


이에 관해 윤한철 변호사는 “집주인 B가 질권 설정에 동의하였다는 것을 기억하지 못하고, 임차인에게 보증금을 돌려주면서 문제가 발생하였다. 질권이란 담보물권으로서 채무의 변제를 간접적으로 강제하고, 이후 변제가 이뤄지지 않을 때 해당 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리다. 예컨대, 위 사례 같은 경우 은행은 임차인에게 전세자금을 대출해주며 집주인의 동의로 질권이 설정된 전세보증금을 담보로 취득하게 된다”며 “이는 임차인에게 전세자금을 대출해주는 조건으로 집주인은 전세자금이 만기 될 경우 해당 전세자금을 임차인이 아닌 은행에 돌려줘야 한다. 만약 임차인이 전세대출금을 같지 않을 때 해당 대출금은 집주인이 대신 갚아야 하는 것으로 일종의 보증이라 볼 수 있다”고 설명했다.


이어 “집주인 B씨는 임대차 계약을 진행하는 과정에서 공인중개사의 ‘아무런 문제가 없다’는 말을 듣고 일을 처리하면서 문제가 발생한 것이다. 집주인은 임차인 A씨에게 해당 대출을 갚으라고 요구하고, 임차인이 전세보증금을 갚기만 한다면 특별한 문제가 없다”고 덧붙였다.


또한 전세자금대출과 관련하여 질권설정에 동의하는 경우 해당 보증금의 소유권은 세입자가 아닌 은행에 있으므로 반드시 은행에 반환해야 한다는 것을 명심해야 한다.


이처럼 최근 질권설정 대출이 증가하면서 전세자금을 둘러싼 부동산 분쟁이 증가하고 있다. 임대차와 관련한 분쟁은 다수 임대인들이 관련 지식이 부족해 막대한 손해를 보기도 한다. 이를 방지하기 위해선 분쟁이 발생하였을 때 부동산 등 관련 분야에 전문적인 지식을 갖춘 변호사에게 조언을 구하는 것이 효과적이다.


한편 법률사무소 직지의 윤한철 변호사는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사로서, 대한변호사협회 재개발ㆍ재건축 법률지원변호사로서 활동하였다. 다년간 다양한 부동산 분쟁 소송을 맡아온 베테랑 변호사로, 유기적인 업무 분할을 통해 상담부터 소송까지 총체적인 법률 서비스를 제공하고 있다. 윤 변호사는 “다양한 이해관계와 쟁점들이 얽혀 있어 접근이 어려운 의뢰인들의 고민을 명쾌한 법리적 해석을 통해 해결하는 것이 목표”라고 포부를 밝혔다.


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